應當承認，在國內外經濟金融形勢發(fā)生重大變化的背景下，我國多年來房地產價格居高不下具有多重原因：一是城鎮(zhèn)化進程的加快使得住房需求不斷上升，特別是中國人口紅利為被無限放大，形成房地產市場一段時間的剛性需求，實事求是講，在中國這樣一個口大國，房價溫和上升并不可怕，也在情理之中。問題是脫離中國老百姓承受的力度，過快過猛增長就顯得危險甚至恐怖了。二是隨著居民生活水平的提高，住房消費能力也在不斷增強，人們追求舒適生活，不斷擴大居住面積，出現(xiàn)房屋的面積、結構、環(huán)境多樣化構局也是理所當然。三是房地產業(yè)的發(fā)展能夠推動地方經濟的發(fā)展，壯大地方財力，深得地方政府的支持，一些地方政府在一時難以尋找到新的經濟增長點的情況下，把房地產業(yè)作為地方支柱產業(yè)也不失是一個明智的選擇，特別是在當前財政體制下，地方政府推動房地產市場也是擴大財政收入，壯大地方財力的需要。四是房地產開發(fā)商在利益的驅使下，加速了房地產開發(fā)的進程，給中國房地產市場推波助瀾；五是銀行等金融機構能夠從房地產相關項目中獲利，房地產信貸快速擴張；六是土地開發(fā)建設的成本不斷增長，推動房價上漲；七是在人民幣升值預期下，熱錢涌入中國房地產市場。
然而，我們分析2009年以來，特別是2010年上半年以來我國房地產價格快速上漲，呈現(xiàn)漲幅大、漲勢猛、持續(xù)時間長、汲及范圍廣等特征。我們發(fā)現(xiàn)：此輪房價上漲，除了上述正常原因外，一個重要推動力就是投資性和投機性購房的大幅增長所形成的虛假需求。伴隨著四萬億經濟刺激計劃的逐步實施和銀行天量信貸的逐步投放，潛在的通貨膨脹預期抬頭，加上市場對于房地產利好政策的消化和對人口紅利剛性需求被無限放大，富余的流動性資金出于保值增值的需要大量涌向房地產市場，房地產投資和投機異?；钴S，成交量大幅增長，房價迅速攀升。近些年來，人們普遍預期未來房價看漲，這使得房地產的投資需求加劇。在價格上漲預期和資產增值動機的驅使下，房地產市場出現(xiàn)大量的投資性和投機性交易行為，這刺激房地產需求進一步攀升，房地產市場供不應求的狀況更加突出，房地產價格不斷上漲。以湖南長沙為例，從2009年下半年以來，長沙的房地產市場非常活躍，特別是國家出臺“長株潭兩型社會”城市群一體化戰(zhàn)略以后，長沙的房價一路上升，各市州甚至各個縣（區(qū)）的住戶紛紛到長沙買房，據(jù)長沙一位售樓小姐告訴筆者，這些年，到長沙買房40%以上是市州以下的人員，他們買房一方面給還在找工作的孩準備住房，另一方面也作為保值增值的投資品。一些人買房不到一年房價就翻番，這種賺錢的羊群效應帶動了身邊的人員，也紛紛加入購房行列，而且這種看似旺盛的需求吸引了國內外眾多的房地產知名開發(fā)商紛紛搶灘長沙。于是若大的長沙，就象一座嶄新的開發(fā)區(qū)，到處是工地，到處是新樓，一片欣欣向榮的繁榮景象！正因為如此，目前長沙的房屋空置率很高，許多樓盤盡管已全部售出，但到晚上幾乎沒有一盞燈。筆者認為，如果不是真正住房需求，而且僅僅只是投資投機需求，房地產市場就不可能穩(wěn)定，就不可能實現(xiàn)真正意義的繁榮。同樣，以長沙為例，這樣售出的房子40%是非長沙人而是各市州或縣（市）的人，他們買房并非立即作為居住，只能空置，由于土地有限，這些人目前買房空置比未來漲價之后購買更劃算，其收益遠遠大于銀行利息，這樣，人們對房屋的居住屬性就被投資屬性所替代，起到的作用也是相當負面的，產生的后果也是相當嚴重的。因此以下通過閑置房、租售比和價格走勢等數(shù)據(jù)，分析2009年以來我國房地產市場的運行狀況，從而得出本文的結論。因為投資和投機行為對我們以下分析情況造成的后果是相近的，所以我們將投資和投機行為放在一起分析。
第一，閑置房數(shù)量居高不下。
閑置房主要包括開發(fā)商已建成但未實現(xiàn)銷售的房屋和開發(fā)商已銷售但目前尚無人居住的房屋。根據(jù)國家電網公司的調查顯示，我國660多個城市連續(xù)6個月以上電表讀數(shù)為0的閑置房有6540萬套。按照每套房平均供3個人居住計算，6540萬套閑置房可供近2億人居住。而對照1999年到2008年城市化加速上升的十年中，我國城市非農人口的增加總量也只有2億人左右。據(jù)此推算，我國目前660多個城市的閑置房總量可以滿足其后十年城市化的住房需求。據(jù)統(tǒng)計，我國現(xiàn)今實際人口總量約為14億人，2009年底我國的城市化率為46％，按照上面的估算結果，在全國城市化率達到60％以前，也就是達到“全面工業(yè)化”水平以前，近2億人居住的閑置房完全可以滿足城市化進程中的住房需求。過量閑置房的存在，既是盲目投資和炒作房地產造成的后果，也給房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展帶來了負面影響。在中國，還有一種非常奇怪的現(xiàn)象，在縣（市）這一級的城鎮(zhèn)，幾乎很大一部分人都建有私房，一般至少五層，目前的狀況是戶主住一層，作門面一層，至少有3層是空置，特別是農村由于大量外出人員，農村閑置房情況也非常突出。這種全國性的城市農村大量閑置房的現(xiàn)象怎么說也是一種極大的浪費。
第二，租售比持續(xù)低位徘徊。
租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。國際上衡量一個地區(qū)房地產運行狀況良好的租售比范圍一般界定為1：300到1：200，這意味著房屋的合理價格大約相當于其租金的200到300倍。
如果租售比低于1:300,則意味著房地產投資價值相對變小，房屋泡沫已經顯現(xiàn)；如果租售比高于1：200，則意味著房地產還有投資潛力。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)和環(huán)球房地產指南網站的調查數(shù)據(jù)，2009年世界22個主要城市，租售比低于1：400只有我國的北京、上海，也包括香港。北京和上海的住房租售比遠低于其他城市的水平，也低于房地產市場運行良好的租售比下限1：300，這在一定程度上表明北京和上海房地產市場的投資和投機行為嚴重，房地產價格中已存在泡沫。除北京和上海外，我國一線城市的住房租售比也普遍低于1：300，由此可見，投資性購房者已逐步取代剛性住房需求者進入了房地產市場。這也表明，我們當前房地產市場的繁榮是暫時的表面的，而支撐這個表面現(xiàn)象的是人們普遍預期的所謂人口紅利的剛性需求，那么一個時期以后，十年、二十年以后怎么樣，誰也難以預料，如果任開發(fā)商目前這樣無限制的開發(fā)下去，任投資性購房者這樣無節(jié)制的投資下去，中國的房地產市場泡沫總有一天會破滅，中國房地產市場如果現(xiàn)在不能有效控制，任其房價上漲，到時泡沫吹破的那一天會非常慘，后果非常嚴重，政府、銀行、老百姓都會深陷其中！
第三，房地產銷售價格與租賃價格走勢背離。
根據(jù)美聯(lián)物業(yè)對各地成交最活躍、最具代表性的二手住宅進行的統(tǒng)計，2010年4月，北京二手住宅藍籌價格指數(shù)較2008年1月上漲73．5％，而租金指數(shù)卻下降7.7％；上海二手住宅藍籌價格指數(shù)較2007年1月上漲61％，而租金指數(shù)只上升4％；廣州二手住宅藍籌價格指數(shù)較2007年1月上漲92％，而租金指數(shù)僅上升1％。同樣在統(tǒng)計期內北京、上海和廣州二手住宅價格大幅上漲，而租金價格變化不大。這個情況說明當前房地產投資現(xiàn)象十分普遍，一方面擴張了購房需求，推動房價上漲；另一方面相當多的投資者手頭擁有幾套房，造成租賃市場上的房源供給相當充足，使得近年來租金價格保持相對平穩(wěn)。
第四，居民購房熱情高漲。
抽樣調查結果還顯示，2009年上海本地居民戶均住房3套，廣州50％的家庭平均住房2套。很多人在住房已經完全滿足自住性和改善性需求的前提下，仍拼命貸款買房。據(jù)媒體報道，部分“購房愛好者”在擁有幾十套住房之后，仍四處籌錢購房，以期獲取投資收益。據(jù)筆者觀察，目前只要是收入較穩(wěn)定的家庭，幾乎都在自己居住地的上一層級的城市購有住房，全中國幾乎所有富豪家家都在北京、上海、廣州、深圳等大城市有住房，而這些房子實際使用并不多，只是一種純粹的投資，只是家庭財富的象征，因為在目前情況下，這些房產畢竟可以增值保值。
因此從當前閑置房數(shù)量居高不下，租售比持續(xù)低位徘徊，銷售價與租金價走勢背離，居民購房熱情高漲等現(xiàn)狀可以看出，當前我國房地產市場上投資投機行為盛行，投資性購房需求相當旺盛，房地產的投資功能在很大程度上替代了它的居住功能。從供給和需求的視角進行分析，房地產投資需求的大幅上漲，人為地擴大了房地產需求，在房地產供給相對穩(wěn)定的情況下，這必然會拉動房地產價格不斷攀升。應當說，這是一種虛假的現(xiàn)象，是一種很不正常的供求關系，一旦人口紅利的剛性需求不存在，或者說這種預期需求降低泡沫肯定會破滅。中國曾經的海南、北海等地教訓已經相當深刻，我們不可以再復制那相同的悲劇。
（市地稅局黨組成員、紀檢組長 張又平）
