隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和居民生活水平的不斷提高，我市房地產(chǎn)市場迅速崛起，已經(jīng)成為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長點，稅收貢獻(xiàn)日趨增大。自2007年下半年全市推行房地產(chǎn)稅收一體化管理以來，“政府牽頭、地稅主導(dǎo)、部門配合、信息共享、先稅后證、以證控稅”的房地產(chǎn)一體化管理模式不斷完善，極大地提高了房地產(chǎn)稅收管理工作質(zhì)效，全市房地產(chǎn)稅收逐年穩(wěn)定增長，占地稅總收入比重逐年上升。2008年全市入庫房地產(chǎn)稅收30113.6萬元，同比增長12%，占總稅收收入任務(wù)的27.2%；2009年全市入庫41667萬元，同比增長38.4%，占總稅收收入任務(wù)的31.6%；2010年全市入庫60305萬元，同比增長44.7%，占總稅收收入任務(wù)的35.6%。

一、我市房地產(chǎn)稅收一體化管理的主要成效

自2007年市政府下發(fā)《關(guān)于推行房地產(chǎn)稅收一體化管理的通知》（市政發(fā)［2007］3號）和2008年市政府辦下發(fā)《邵陽市市區(qū)房地產(chǎn)稅收協(xié)稅護(hù)稅工作目標(biāo)管理考核辦法》（市政辦函[2008]47號）以來，我市房地產(chǎn)稅收一體化管理取得了明顯成效。

(一)建立了“信息共享”機(jī)制。各單位積極與政務(wù)中心、規(guī)劃、建設(shè)、國土、房產(chǎn)、監(jiān)理等部門銜接協(xié)調(diào)，商定了信息采集的方式和辦法，由專人負(fù)責(zé)采集建設(shè)、規(guī)劃、質(zhì)監(jiān)部門的相關(guān)信息和國土土地使用權(quán)交易信息、房地產(chǎn)開發(fā)項目信息和二手房交易信息，實現(xiàn)了紙質(zhì)方式的“信息共享”。各單位將采集到的信息及時進(jìn)行比對分析，促進(jìn)了日常征管工作質(zhì)量的提高。

(二)形成了“以證控稅”管理模式。各單位在政務(wù)中心和房產(chǎn)部門設(shè)立專門辦稅窗口或派專人負(fù)責(zé)，其主要職能是除負(fù)責(zé)信息采集外，還要辦理房地產(chǎn)交易(包括二手房交易)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收征收業(yè)務(wù)。納稅人只有辦理了稅收業(yè)務(wù)才能到相關(guān)部門辦理證照手續(xù)，形成了“先稅后證、以證控稅”的管理模式，建立了環(huán)環(huán)相扣、互相監(jiān)督的機(jī)制。

(三)強(qiáng)化了房地產(chǎn)稅收日常征管。房地產(chǎn)稅收一體化管理機(jī)制的建立，各主管稅務(wù)機(jī)關(guān)能更加及時地了解和掌握了房地產(chǎn)交易、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓以及建筑施工方面的有關(guān)信息資料，提高了房地產(chǎn)稅源監(jiān)控跟蹤管理水平。尤其是通過“先稅后證，以證控稅”的管理模式，讓房地產(chǎn)開發(fā)商和二手房交易的納稅人了解掌握了相關(guān)稅收政策及控管措施，增強(qiáng)了納稅意識，有效遏制了有意偷逃國家稅款的現(xiàn)象發(fā)生，促進(jìn)了日常稅收征管。

(四)規(guī)范了二手房交易稅收管理。二手房交易有其特殊性，涉及稅種多、稅源分布廣、隱蔽性強(qiáng)、征管難度大，傳統(tǒng)征管方式難以適應(yīng)形勢需要，僅靠稅務(wù)機(jī)關(guān)無法對其進(jìn)行源泉控管和制約。實行“先稅后證，以證控稅”后，在相關(guān)部門特別是在房產(chǎn)和國土部門的大力支持下，二手房交易稅收征收力度加大，逐步堵塞了稅收漏洞。2008年全市二手房轉(zhuǎn)讓征收稅款戶數(shù)1107戶，征收稅款952.3萬元；2009年全市二手房轉(zhuǎn)讓征收稅款戶數(shù)1711戶，征收稅款1307.9萬元;2010年全市二手房轉(zhuǎn)讓征收稅款戶數(shù)2154戶，征收稅款2397.9萬元。

二、我市房地產(chǎn)稅收一體化管理存在的主要問題

盡管我市房地產(chǎn)稅收一體化管理經(jīng)過幾年來的運行取得了明顯的成效，但仍然存在一些薄弱環(huán)節(jié)，主要表現(xiàn)在：

(一)從納稅人來看，房地產(chǎn)企業(yè)稅法遵從意識不強(qiáng)。一是隱瞞銷售收人，不記或少記預(yù)收賬款。如預(yù)收款不入賬；或開具收款收據(jù)，將款項存入私人賬戶隱瞞收入；或?qū)?ldquo;以房換房”價款不計銷售收入；或?qū)⑹杖〉你y行按揭轉(zhuǎn)賬收入掛往來；二是多列成本費用，虛增稅前扣除。如將應(yīng)稅收入直接抵減成本費用；或擴(kuò)大拆遷安置補(bǔ)償面積，虛列土地開發(fā)成本；或采取騙取建安發(fā)票等手法，虛增建安工程成本。由于收入成本不實，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)賬面虧損或利潤為零；三是滾動開發(fā)，混淆成本費用。進(jìn)行房地產(chǎn)項目跨時間、跨地域滾動開發(fā)，通過混淆多個項目或與關(guān)聯(lián)方企業(yè)轉(zhuǎn)移開發(fā)成本和期間費用，任意調(diào)控利潤，少繳企業(yè)所得稅和土地增值稅；四是票據(jù)使用混亂。如在預(yù)售房階段采用收款收據(jù)；支付工程款時不按規(guī)定要求施工方開具正式建筑業(yè)發(fā)票；以收據(jù)甚至白條等無效票據(jù)作為原始憑證等；五是采用合作建房、委托代建等方式偷逃稅款。如采取以房換地，合作建房，不進(jìn)行貨幣結(jié)算，也不通過會計賬簿核算，合作雙方共同偷逃營業(yè)稅；或通過集資建房、私房聯(lián)建方式，直接辦理個人土地使用證，規(guī)避房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的營業(yè)稅，甚至偷逃施工環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。

(二)從稅務(wù)機(jī)關(guān)來看，房地產(chǎn)稅源監(jiān)控依然乏力。從房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程來看，一個項目的啟動要經(jīng)過土地購置、項目立項、投資審批、規(guī)劃許可、施工許可等環(huán)節(jié)，涉及各個行政管理部門。這些涉稅信息雖然實現(xiàn)了一定的部門共享，但稅務(wù)部門只能在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、銷售房屋后介入管理，稅源監(jiān)控難以到位。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)時，稅務(wù)部門不能以項目為單位，提前介入，準(zhǔn)確掌握成本費用信息。另一方面，稅務(wù)部門內(nèi)部也未實現(xiàn)及時有效的信息交換。有些房地產(chǎn)企業(yè)接到一個新項目，就變換名稱成立一家新公司，換瓶不換酒，原公司則多采取非正常銷戶，欠稅無法追繳；或是幾個項目幾個公司同時運行，由于不同單位之間稅源信息不共享，企業(yè)往往利用財務(wù)混亂、混淆成本費用，大肆偷逃稅款。在實際工作中，加之有些稅務(wù)干部責(zé)任心不強(qiáng)，對轄區(qū)內(nèi)企業(yè)稅源缺乏監(jiān)控，對企業(yè)承攬工程的性質(zhì)、工程進(jìn)度、開工、竣工及驗收情況缺乏了解，既不下戶調(diào)查核實，也不認(rèn)真分析企業(yè)申報資料的真實性、合理性，給企業(yè)拖欠、偷逃稅款提供了機(jī)會。此外在查處房地產(chǎn)涉稅案件時，稅務(wù)人員經(jīng)常受到多方因素干擾，往往也無能為力，處罰力度較弱，客觀上降低了企業(yè)偷逃稅成本。

(三)從征管措施來看，征管基礎(chǔ)工作還比較薄弱

一是對于聯(lián)合建房和個人建房稅收難于管理。由于納稅人納稅意識淡薄，經(jīng)常采用躲避、拖延、拒絕的方式對付稅務(wù)機(jī)關(guān)征管，很難查找當(dāng)事人。承建單位或個人也不配合稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅，納稅人又不需要使用發(fā)票，稅源無從監(jiān)控。二是對于假借聯(lián)建名義的房地產(chǎn)開發(fā)稅收難于管理。主要原因有三個，第一，房地產(chǎn)開發(fā)與聯(lián)建行為的認(rèn)定在法律意義上缺乏一個確定和統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)改、房產(chǎn)、稅務(wù)在實踐中的判斷并不一致；第二，相關(guān)部門對于假聯(lián)建行為的監(jiān)管也有心無力；第三，難以準(zhǔn)確掌握實際情況，調(diào)查取證難度太大。隨著對房地產(chǎn)公司的稅收征管力度的進(jìn)一步加大，而假聯(lián)建行為又越來越多，兩者之間的稅負(fù)差別太大，嚴(yán)重地影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。三是房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)、銷售難以及時監(jiān)控到位。雖然加強(qiáng)日常檢查，并要求公司按月提供建筑、銷售進(jìn)度表，但很多公司收入、支出帳外處理，難以及時準(zhǔn)確地掌握其實際經(jīng)營情況，導(dǎo)致部分公司實際欠稅居高不下。四是部分稅收政策難以準(zhǔn)確執(zhí)行到位。目前，對房地產(chǎn)公司的分紅和利息支付，由于房地產(chǎn)公司帳務(wù)不進(jìn)行相關(guān)處理，有的地方采用按收入進(jìn)行預(yù)征的方式，雖然起到一定作用，但由于缺乏明確的稅法支持，難以進(jìn)行強(qiáng)制性征收，在實際工作導(dǎo)致稅負(fù)產(chǎn)生較大差異，納稅人反響較大。對于土地增值稅目前實際征管水平仍無法達(dá)到清算的要求，且預(yù)征又分成三個檔次，因無法及時掌握各類房產(chǎn)收入比例，實際上房地產(chǎn)公司申報時可自行進(jìn)行調(diào)節(jié)。另外，有關(guān)房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策變化過快，不便于實際工作中準(zhǔn)確把握。

(四)從管理機(jī)制來看，房地產(chǎn)一體化管理仍有漏洞。一是以證控稅把關(guān)部門對商品房辦證存在少數(shù)把關(guān)不嚴(yán)的現(xiàn)象，如市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)商為購房者辦理按揭產(chǎn)權(quán)登記后沒有將登記信息反饋給地稅部門，開發(fā)商很容易鉆涉稅信息不暢的空子，逃避稅收征管。對于個人聯(lián)合建房在辦理產(chǎn)權(quán)證時也沒有進(jìn)行把關(guān)。此外還存在一些迫于壓力、人情等原因而放寬沒有把關(guān)的現(xiàn)象。二是辦理國土證或產(chǎn)權(quán)證時一些地方?jīng)]有要求產(chǎn)權(quán)登記人提供購房發(fā)票，對推行發(fā)票管理制度，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)落實“以票控稅”帶來很大的難度。三是對二手房交易按國家政策規(guī)定免稅的和開發(fā)區(qū)“包稅”的商品房沒有開具發(fā)票，稅務(wù)機(jī)關(guān)也不好開具發(fā)票，給其二次交易帶來麻煩。四是存在弄虛作假的現(xiàn)象。與房產(chǎn)、國土、評估所的部分涉稅資料比對時，發(fā)現(xiàn)有弄虛作假現(xiàn)象。產(chǎn)權(quán)證有假的，評估報告有假的，有的甚至制作假的稅款審核證明單和假的契稅繳清單，繞過稅務(wù)部門直接辦理產(chǎn)權(quán)證。　　　　　　　　　　　

三、進(jìn)一步推進(jìn)我市房地產(chǎn)稅收一體化管理的建議

針對上述房地產(chǎn)稅收一體化管理存在的主要問題，必須采取有效措施，堵塞征管漏洞，完善房地產(chǎn)稅收一體化管理，促進(jìn)房地產(chǎn)稅收穩(wěn)定增長。

（一）強(qiáng)化稅源管理，提升稅源監(jiān)控水平。一要澄清稅源底子。對房地產(chǎn)及建筑安裝業(yè)進(jìn)行全面清理，切實掌握開發(fā)項目數(shù)和建筑施工項目數(shù)，詳細(xì)掌握各開發(fā)項目和建筑施工項目應(yīng)納稅款、已納稅款、欠繳稅款。同時，認(rèn)真落實項目管理制，按項目名稱進(jìn)行登記管理，將所有的建安項目和房地產(chǎn)開發(fā)項目錄入房地產(chǎn)稅收一體化管理軟件。二要開展稅負(fù)調(diào)查。按季對轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)稅負(fù)進(jìn)行調(diào)查，重點調(diào)查房地產(chǎn)銷售面積、房地產(chǎn)銷售收入、利潤、應(yīng)繳稅金情況、應(yīng)稅稅負(fù)、稅收繳納情況、實繳稅負(fù)等。通過對各季度的稅負(fù)進(jìn)行數(shù)據(jù)比對，分析原因，有針對性地加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管。

（二）強(qiáng)化稅政管理，提升政策執(zhí)行水平。一要加大所得稅核定征收力度。按照省局文件規(guī)定，采取切實措施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅實行核定征收，代開發(fā)票的在代開發(fā)票環(huán)節(jié)征收所得稅，自開發(fā)票的按月預(yù)繳，年度匯算清繳。二要加大土地增值稅預(yù)征力度。積極加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的檢查清理，落實省局新的土地增值稅政策，正確把握征收方式，及時調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率，確保征收到位。

（三）強(qiáng)化征收管理，提升行業(yè)規(guī)范水平。一要加強(qiáng)申報管理，提升申報準(zhǔn)確率。將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅申報納入正常管理考核范圍。既要報送納稅申報表、財務(wù)會計報表和其它有關(guān)納稅資料，也要報送房地產(chǎn)銷售明細(xì)表。二要加強(qiáng)入庫管理，提升均衡入庫率。對房地產(chǎn)稅收實行專業(yè)化管理，落實項目管理辦法，以房地產(chǎn)開發(fā)、建安工程、土地轉(zhuǎn)讓單個項目為管理對象，把項目落實到人，責(zé)任分配到人，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行按月征收，按月入庫，確保均衡入庫。 三要加強(qiáng)以票控稅，提升發(fā)票使用率。嚴(yán)格票據(jù)管理，堅持先稅后票，以票管稅，按戶開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，重點把好土地使用權(quán)屬和房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移關(guān)，必須先繳納相關(guān)稅收，審驗發(fā)票后,國土和房產(chǎn)部門方可辦理土地和房產(chǎn)權(quán)證手續(xù)。四要加強(qiáng)檔案管理，提升資料完整率。建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臺帳，分開發(fā)項目分類建立房地產(chǎn)銷售明細(xì)臺帳，檔案資料做到一戶一檔，確保資料完整率。

（四）強(qiáng)化協(xié)作管理，提升協(xié)稅護(hù)稅水平。房地產(chǎn)稅收一體化管理是一項涉及多個部門的系統(tǒng)工程，牽涉的部門廣、落實的困難多、協(xié)調(diào)的難度大，沒有黨委政府的高度重視和強(qiáng)有力的支持，僅靠地稅部門的努力是很難達(dá)到預(yù)期效果的。一方面地稅部門要主動加強(qiáng)與有關(guān)協(xié)稅護(hù)稅部門的協(xié)調(diào)，爭取大力支持。另一方面政府要加強(qiáng)考核檢查，落實考核辦法，進(jìn)一步有效運用財政激勵措施，除地稅部門支付協(xié)稅護(hù)稅費用外，還要加大獎勵力度，調(diào)動各相關(guān)部門協(xié)稅護(hù)稅積極性。同時要完善管理制度，在原來“先稅后證、以證控稅”的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化“以票管稅”， 憑房地產(chǎn)開發(fā)涉稅事項轉(zhuǎn)辦單、分戶銷售不動產(chǎn)發(fā)票、房屋銷售辦證明細(xì)表辦理權(quán)證手續(xù)。

（五）強(qiáng)化信息管理，提升信息管稅水平。房地產(chǎn)稅收一體化管理從本質(zhì)上講，一體化就是信息化，沒有信息化，一體化管理就會失去持續(xù)發(fā)展的動力。一方面要加大房地產(chǎn)稅收一體化軟件的應(yīng)用力度，將所有建安項目和房地產(chǎn)開發(fā)項目都錄入軟件，并全面使用軟件的各項功能，加強(qiáng)對房地產(chǎn)稅收的監(jiān)控。另一方面要爭取政府的大力支持，依靠政府的強(qiáng)力推動，進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)稅收一體化管理信息化的重視，加大資金投入，由政府信息化辦公室牽頭，成立專門技術(shù)小組，相關(guān)部門配合，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅收一體化管理的軟件開發(fā)和網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，在國土和產(chǎn)權(quán)部門發(fā)證前，設(shè)置地稅部門稅收征管審核程序，通過信息化平臺，真正實現(xiàn)信息共享，真正實現(xiàn)“先稅后證，以證控稅”，從而達(dá)到項目跟蹤、動態(tài)管理的目標(biāo)。

（市地稅局黨組成員、副局長  劉衛(wèi)秋）